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Im Hinblick auf die Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters setzt die Rückerlangung der Mietsache außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus. Der Vermieter oder die Hausverwaltung müssen sich nicht die Kenntnis von der Schlüsselübergabe an den Hauswart spätestens ab dem Zeitpunkt analog § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen, zu dem üblicherweise davon auszugehen ist, dass diese im Geschäftsbetrieb vom Hauswart erlangte Information an den Vermieter oder die Hausverwaltung weitergegeben wird.

Der Sachverhalt:

Die Kläger hatten gegen die Beklagten im Wege des Mahnbescheidverfahrens einen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz gem. §§ 280, 281 BGB geltend gemacht. Das Verfahren wurde ohne vorwerfbare Verzögerungen in das streitige Verfahren übergeleitet. Soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, hatten die Beklagten die Einrede der Verjährung erhoben. Sie meinten, eventuelle Ansprüche der Kläger seien verjährt, weil sie - unstreitig - nach ihrem Auszug die Wohnungsschlüssel an die im gleichen Haus wohnende Hauswartsfrau übergeben hatten.

Das AG gab der Klage weitestgehend statt; das LG wies sie insgesamt ab. Auf die Revision der Kläger hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Gründe:

Der Anspruch der Kläger auf Zahlung von Schadensersatz gem. §§ 280, 281 BGB gegen die Beklagten konnte mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht verneint werden. Die bisherigen Feststellungen des LG reichten nicht aus, die Schadensersatzforderung der Kläger zum Zeitpunkt des Eingangs der Mahnbescheidsanträge bei Gericht als gem. § 548 Abs. 1 BGB verjährt anzusehen.

Für die Frage der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters setzt die Rückerlangung der Mietsache außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus. Letzteres war nach den bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts indes nicht der Fall. Die Kläger als Vermieter waren - anders als das LG offenbar meinte - noch nicht in die Lage versetzt worden, sich durch die erlangte unmittelbare Sachherrschaft - vermittelt durch die Hauswartsfrau als Besitzdienerin - ein Bild vom Zustand der Wohnung zu machen. Denn sie selbst hatten keine Kenntnis von der Wohnungsrückgabe, während die Hauswartsfrau, die die Kenntnis hatte, nicht bevollmächtigt war, Wohnungsabnahmen durchzuführen. Gleiches galt für die Kenntnis der von den Klägern bevollmächtigten Hausverwaltung.

Entgegen der Hilfserwägung des Berufungsgerichts muss sich ein Vermieter oder die zuständige Hausverwaltung auch nicht die Kenntnis von der Schlüsselübergabe an den Hauswart spätestens ab dem Zeitpunkt analog § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen, zu dem üblicherweise davon auszugehen ist, dass diese im Geschäftsbetrieb vom Hauswart erlangte Information an den Vermieter oder die Hausverwaltung weitergegeben wird. Für eine analoge Anwendung von § 166 Abs. 1 BGB zur Kenntniserlangung durch einen Besitzdiener besteht nämlich kein Raum.

Die Kenntnis des Hauswarts von der Rückgabe der Wohnungsschlüssel ist dem Vermieter oder der ihn vertretenden Hausverwaltung nur dann zuzurechnen, wenn der Hauswart konkret damit beauftragt ist, die Wohnungsschlüssel zum Zweck der Übergabe der Wohnung entgegenzunehmen. Ansonsten erhält der Vermieter durch die Schlüsselrückgabe an den Hauswart zwar die Sachherrschaft über die Wohnung zurück, er ist jedoch mangels Kenntnis davon nicht in der Lage, sich daraufhin ein umfassendes Bild vom Zustand der Wohnung zu machen. Die Vorinstanz ließ dahinstehen, ob die Hauswartsfrau, was von den Klägern bestritten wurde, im vorliegenden Fall zur Rücknahme der Wohnungsschlüssel bevollmächtigt war, und meinte, eine weitere Beweisaufnahme sei nicht erforderlich. Hieraus ließ sich schließen, dass dem LG die durchgeführte Beweisaufnahme durch Vernehmung der Hauswartsfrau selbst nicht ausreichte, davon überzeugt zu sein, dass eine Bevollmächtigung zur Rücknahme der Wohnungsschlüssel im konkreten Fall vorlag.
 

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Bernd Gasteiger LL.M., Rechtsanwalt, Fachanwalt für Arbeitsrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht

Gasteiger Reitzer Liffers & Kollegen

Beitrag verfasst am 04.12.2013

Zuletzt aktualisiert am 24.03.2016, 10:17 Uhr

 

Verjährung von Ersatzansprüchen: Rückerlangung der Mietsache setzt Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus

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